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实操:园区改造业务成功的三大关键

2020-08-07 来源:园链研究院 | 阅读量:1197


       从2016年底进入园区改造领域,一路走来,根据自己的所见所闻,总结出园区改造业务成败的三大关键:精定位、控制本、“偷”面积。下面分别予以阐述:


精定位

       定位、定位、定位,美国营销专家艾·里斯和杰克·特劳特提出的定位理论为整个商业经济树立了Flag。精准定位也是园区改造成败的关键。之前论述过,有兴趣的朋友可以回头看看。


控成本

       作为轻资产模式下的园区改造业务,成败的核心还是财务指标的表现,核心指标如IRR。如果说租金是市场化的,难以实现溢价,那么园区改造的成本就决定了IRR的高低。我认为有以下4个因素是影响园区改造成本的关键,一定要把控好:

       租入成本:一般是最大的成本,由免租期、租金和涨幅等因素决定,当然是占市场租金的比重越低越好;

       建安成本:一般是第二大块成本,最能够反映工程团队的作战水平;

       机会成本:这里主要指的是工期长短对整个成本的影响,由于租期一定(最长不超过20年),工期延长会直接侵蚀租赁成本及收益期限,对财务模型构成重大影响,所以要想项目成功,一定要“抢时间”;

       融资成本:构成对成本体系的直接影响,目前市场利率分化比较严重,国企一般可以享受比较便宜的资金成本,而市场对民企并不友好。


“偷”面积

       在目前盈利模式主要是租金差价的情况下,要想收益最大化,实现更漂亮的财务模型,除了“节流”还要“开源”。在“营业收入=计租面积*租金”的公式下,一方面应该努力提升租金溢价,难度较大;另一方面就是尽可能的增加可租赁面积,主要以下几个方法可供参考:

       违建:就是在规划之外的搭建,这块有拆除风险,特别是在上海严峻的拆违形势下;

       临建:即临时建筑,通过搭建临时建筑实现可租赁面积的增加,如宝山智慧湾科创园,虹口明珠园集装箱创客走廊等,需要取得政府许可;

       “无中生有”:文字游戏,不多说;

       提高容积率:正规途径,但一般涉及到土地变性,需要补交土地出让金,做好财务平衡。